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房產(chǎn)投資必讀:房地產(chǎn)投資中的技巧
1.房產(chǎn)投資必讀－以房養(yǎng)房以租抵貸劃算嗎
對(duì)于降低當(dāng)前居高不下的房?jī)r(jià)，國(guó)家煞費(fèi)苦心穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政策一個(gè)接著一個(gè)地出臺(tái)，因此普通的購(gòu)房者隨著風(fēng)云變換的形勢(shì)而動(dòng)，及時(shí)調(diào)整自己的購(gòu)房策略是目前的當(dāng)務(wù)之急。
這批人先是隨著央行加息，開(kāi)始背負(fù)比以往要更加沉重的負(fù)擔(dān)，相對(duì)于步步高企的房?jī)r(jià)及所帶來(lái)的沉重的還款壓力，一直較為平穩(wěn)的租金使得一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力普通的購(gòu)房者開(kāi)始決定出售自己的其中一套房產(chǎn)，但正在這個(gè)當(dāng)口，開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅又使他們陷入了兩難的境地。
面對(duì)此種狀況，那些“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”的房產(chǎn)投資還是否有價(jià)值？是否可行？當(dāng)前擁有房產(chǎn)的投資者是賣是租，如何抉擇？
2.房產(chǎn)投資必讀－出租收益率是關(guān)鍵
從2005年3月17日開(kāi)始，5年期以上銀行按揭貸款年利率是5.51％，而對(duì)于二次置業(yè)貸款購(gòu)房將執(zhí)行6.12％或更高的房貸利率。
當(dāng)前房產(chǎn)投資的資金成本最低付出為5.51％，如果出租房產(chǎn)的年收益率低于5.51％，則出租不如出售。可以將一次性回收資金用于提前全部或部分償還另一房產(chǎn)的銀行貸款。在這其中，出租收益率是決定房產(chǎn)投資者是選擇賣房還是出租的關(guān)鍵。房產(chǎn)出租收益率如何計(jì)算？舉例如下，某人以成本價(jià)購(gòu)買一套位于西城區(qū)的房改房，建筑面積60平方米，稍后又在海淀區(qū)貸款50萬(wàn)元購(gòu)買一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需負(fù)擔(dān)取暖費(fèi)1800元、物業(yè)費(fèi)900元，目前該區(qū)域房屋售價(jià)約為42萬(wàn)元（包含裝修），月租金2000元。為確保出租房屋的品質(zhì)，張先生還需要投入1萬(wàn)元左右購(gòu)置電器和家具；此外，出租過(guò)程中每年幾乎都應(yīng)留出一個(gè)月的空置期。
計(jì)算：年租金凈收益＝2000×11－1800－900＝1.93萬(wàn)元，年租金收益率＝1.93萬(wàn)／（42萬(wàn)＋1萬(wàn)）＝4.49％。顯然，與其靠收取租金獲取4．49％的年收益率，不如將房產(chǎn)出售，回籠42萬(wàn)元資金去歸還海淀那套房子的部分銀行按揭貸款，因?yàn)楹５淼姆孔铀冻龅馁Y金成本是5.51％，高于4.49％的出租收益率。
3.房產(chǎn)投資必讀－五點(diǎn)注意
由于營(yíng)業(yè)稅的征收，對(duì)于投資期限還未滿兩年的短期投資者來(lái)說(shuō)，先采取“以房養(yǎng)房”的策略相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較合理的；對(duì)于投資期限已經(jīng)超過(guò)兩年的投資者來(lái)說(shuō)，采取“以房養(yǎng)房”或者“以租抵貸”的方式未必就是最佳可行的方案。兩者權(quán)衡把握關(guān)鍵：出租收益率。
其一，如果擬出售的那套房產(chǎn)按揭貸款沒(méi)還清或房款付清了但沒(méi)有取得房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓時(shí)將會(huì)受到很多限制，容易造成收益損失。
其二，如果考慮長(zhǎng)久出租，就目前北京的租賃市場(chǎng)狀況，要想維持原有居住品質(zhì)和租金水平，房主一般還應(yīng)每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電。
其三，根據(jù)上例中的房產(chǎn)租賃市場(chǎng)行情，綜合考慮各種因素，目前市場(chǎng)上有不少出租房屋的投資收益率在4．5％左右，低于目前的房貸利率（5.51％）約1個(gè)百分點(diǎn)，“以房養(yǎng)房”的初衷可能難以實(shí)現(xiàn)。
其四，對(duì)以按揭貸款形式購(gòu)買多套房產(chǎn)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)投資負(fù)債比例不宜過(guò)高，適當(dāng)控制貸款成數(shù)，降低月供還款與收入的比例；切忌將預(yù)期的房租收入作為按揭貸款主要還款來(lái)源，而將手頭的富余資金用于提前還貸反倒可以減少不必要的利息支出。
其五，當(dāng)個(gè)人擁有兩套以上房產(chǎn)，短期內(nèi)沒(méi)有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的考慮時(shí)，需進(jìn)一步分析現(xiàn)有房產(chǎn)各自的地理區(qū)位、內(nèi)在品質(zhì)、周邊環(huán)境等特點(diǎn)，確定哪套房產(chǎn)自己居住，哪套用于出租投資，通過(guò)有效組合配置房產(chǎn)資源，揚(yáng)長(zhǎng)避短。
4.房產(chǎn)投資必讀－認(rèn)清三大誤區(qū)
上一篇我們講了房產(chǎn)投資的五項(xiàng)注意，關(guān)鍵是要認(rèn)清三大誤區(qū)。除了對(duì)選擇的投資對(duì)象不能“放進(jìn)籃子就是菜”之外，由于國(guó)家正強(qiáng)力出手調(diào)控房地產(chǎn)，謹(jǐn)慎投資顯得更加必要。
誤區(qū)之一：坐收租金。既然打算以獲取租金收入為投資回報(bào)，就必須考慮地段因素。特別是在北京，千萬(wàn)別輕信售樓小姐的話。她只管麥房不管房子是否租得出去。
誤區(qū)之二：留給后代。趁手上有錢買套房子等到留給子女長(zhǎng)大了婚嫁時(shí)再用，要考慮物業(yè)有折舊因素在內(nèi)。當(dāng)一樣物品沒(méi)有被使用或充分使用時(shí)，它的價(jià)值就會(huì)大打折扣，更不用奢談一些什么保值、增值之類的話了。
誤區(qū)之三：低進(jìn)高出。這種風(fēng)險(xiǎn)最大。如今北京的房?jī)r(jià)連續(xù)上漲多年，已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)很高的水平，繼續(xù)快速上漲的空間相當(dāng)有限。除了要獨(dú)具慧眼選準(zhǔn)物業(yè)，還要細(xì)算帳，比如一套100萬(wàn)元的房子必須先有9.5萬(wàn)元的差價(jià)底線，除掉這部分之后，才有賺錢的可能。
5.房產(chǎn)投資必讀－運(yùn)用三個(gè)公式
考察一處房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是評(píng)估其投資價(jià)值，即考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三個(gè)公式可以幫助你估算房產(chǎn)價(jià)值，不妨一試。
公式一：租金乘數(shù)小于12
租金乘數(shù)，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式（租金乘數(shù)＝投資金額／每年潛在租金收入），小于12。如果超過(guò)12倍，很可能會(huì)帶來(lái)負(fù)現(xiàn)金流。缺點(diǎn)：此法并未考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。
公式二：8—10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短。它的公式是：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12�；厥漳陻�(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8—10年左右。
公式三：15年收益看回報(bào)
如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，那該物業(yè)價(jià)值已高估。
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