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土地增值稅計(jì)算方法
小編教你如何計(jì)算土地增值稅。歡迎閱讀!
土地增值稅計(jì)算方法步驟
第一步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額
1、購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬(wàn)元
2、開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：
1,500元×10,000平方米=1,500萬(wàn)元
3、計(jì)算加計(jì)扣除：
(300+1500)×20%=1800×20%=360萬(wàn)元
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：
因?yàn)槟闫髽I(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除限額為：(300+1500)×10%=180萬(wàn)元，應(yīng)按照180萬(wàn)元作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。
5、稅金：170萬(wàn)元
扣除項(xiàng)目金額=300+1,500+360+180+170=2,510萬(wàn)元
第二步，計(jì)算增值額
商品房銷(xiāo)售收入=4,000元×10,000平方米=4,000萬(wàn)
增值額=商品房銷(xiāo)售收入-扣除項(xiàng)目金額合計(jì)
=4,000-2,510=1,490萬(wàn)元
第三步，確定增值率
增值率=1,490/2,510×100%=59.36%
增值率超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%
第四步，計(jì)算土地增值稅稅額
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
=1,490×40%-2,510×5%
=596-125.50
=470.50萬(wàn)元
土地增值稅計(jì)算方法
1土地增值稅計(jì)算公式：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
2增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
3計(jì)算增值額扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額，開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用，新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的`評(píng)估價(jià)格，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
4土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
51、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
62、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
73、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
84、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
9計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算。
101、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%
112、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
123、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%
134、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%
土地增值稅計(jì)算方法舉例
2009年10月21日
例一：甲于2005年4月在東區(qū)購(gòu)得一商鋪，購(gòu)入價(jià)為80萬(wàn)元，支付契稅2.4萬(wàn)元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)為120萬(wàn)元。1、假設(shè)甲能提供該商鋪的購(gòu)房發(fā)票和評(píng)估報(bào)告，(會(huì)計(jì)知識(shí)網(wǎng)http://www.2361.net)評(píng)估價(jià)格為108萬(wàn)元，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅?2、假設(shè)甲不能提供該商鋪購(gòu)買(mǎi)原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅?
解答：1、甲能提供該商鋪的購(gòu)房發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收土地增值稅：
第一步，計(jì)算應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)
①應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=(120-80)×5%=2萬(wàn)元
②應(yīng)繳納城建稅=2×7%=0.14萬(wàn)元
③應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=2×3%=0.06萬(wàn)元
④應(yīng)繳納印花稅=120×0.05%=0.06萬(wàn)元
⑤應(yīng)繳納堤圍費(fèi)=(120-80)×0.1%=0.04萬(wàn)元
第二步，計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅
①扣除項(xiàng)目金額=評(píng)估價(jià)格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的'稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬(wàn)元
②增值額=120-112.7=7.3萬(wàn)元
③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%稅率
④應(yīng)繳納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬(wàn)元。
2、甲不能提供該商鋪購(gòu)買(mǎi)原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅：
應(yīng)繳納土地增值稅=120×2%=2.4萬(wàn)元。
例二、甲于2005年4月在東區(qū)購(gòu)得一工業(yè)用地，購(gòu)入價(jià)地價(jià)款為1000萬(wàn)元，繳納契稅30萬(wàn)元。2009年10月，甲將該土地轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1100萬(wàn)元。1、假設(shè)甲能提供該土地購(gòu)入發(fā)票等原值憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅?2、假設(shè)甲不提供該土地購(gòu)入原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅?
解答：1、甲能提供該土地購(gòu)入發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收土地增值稅：
第一步，計(jì)算應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)
①應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=(1100-1000)×5%=5萬(wàn)元
②應(yīng)繳納城建稅=5×7%=0.35萬(wàn)元
③應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=5×3%=0.15萬(wàn)元
④應(yīng)繳納印花稅=1100×0.05%=0.55萬(wàn)元
⑤應(yīng)繳納堤圍費(fèi)=(1100-1000)×0.1%=0.1萬(wàn)元;
第二步，計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅
①扣除項(xiàng)目金額=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15萬(wàn)元
②增值額=1100-1036.15=63.85萬(wàn)元
③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率
④應(yīng)繳納土地增值稅=63.85×30%=19.155萬(wàn)元。
2、甲不能提供該土地購(gòu)入原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅：
應(yīng)繳納土地增值稅=1100×3%=33萬(wàn)元。
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